Деньги

Спрос на жилье в Таганроге упал в среднем вдвое, а в сегменте дорогой недвижимости исчез вовсе, констатируют местные риэлторы. Основные причины этого – взлет цен на волне ажиотажного спроса в конце прошлого года, подорожание ипотечных кредитов и ужесточение требований к заемщикам со стороны банков. Кроме того, сейчас формируется отложенный спрос, связанный с тем, что часть потенциальных покупателей ждет, пока заработают государственные программы субсидирования процентных ставок по ипотечным займам на покупку квартир в новостройках. Повышение доступности первичного жилья повлечет за собой и общее снижение цен, полагают эксперты.

В настоящее время на рынке недвижимости наблюдаются все признаки повторения ситуации 2007-2008 годов, считает генеральный директор риэлторской компании «Недвижимость и инвестиции» Александр Кабицкий. По его словам, в декабре, когда многие россияне, испугавшись девальвации рубля, искали возможность вложить свои сбережения, рост спроса на жилье привел к быстрому росту цен на него в среднем на 10%, в отдельных случаях – на 15%. В январе рынок держался на отложенном спросе, а в феврале цены поползли вниз. Сейчас декабрьский взлет уже отыгран, считает г-н Кабицкий. В марте количество сделок купли-продажи недвижимости упало, по его оценкам, вдвое, теперь недвижимость ждет падение цен. Риэлтор прогнозирует снижение уровня цен на одно-двухкомнатные квартиры, которые являются наиболее ликвидным видом жилья, в пределах 10-20%, на трех-четырехкомнатные – на 20-30%. Земельные участки подешевеют на 15-25%, коммерческая недвижимость – на 10-30%. При этом и жилые, и коммерческие объекты с ценой от 40 млн продаваться просто не будут, этот рынок начнет восстановление в лучшем случае к концу года и только при условии готовности продавцов давать дисконты в размере 30-50% первоначальной цены, говорит Александр Кабицкий.

Основным фактором, который обрушил рынок, эксперты называют фактическую остановку ипотечного кредитования из-за подорожания жилищных кредитов в связи с повышением ключевой ставки ЦБ (в декабре она поднялась с 10,5 до 17%, затем в два этапа была снижена сначала до 15, затем – до 14%). 

По оценке директора агентства недвижимости «Вертикаль» Виктора Авакяна, ставки по ипотеке в Сбербанке, который является крупнейшим игроком этого рынка, выросли в нынешнем году с 13-13,5 до 14,5-15,5%. Ипотечные кредиты подорожали с 12-15% до 15-16% годовых, подтверждает директор агентства «Таганрогский рынок недвижимости» Алексей Хруленко. Это привело к снижению числа ипотечных сделок. Виктор Авакян, тем не менее, считает, что отложили подачу заявки на ипотечный кредит всего 5-7% покупателей. 

Хуже обстоит дело с потребительскими кредитами, которые раньше люди активно использовали для решения проблемы нехватки средств на покупку жилья в размере до 200 тыс. рублей — минимальная ставка по ним составляет теперь 25% годовых, и кредитоваться под нее никто не хочет.

«В декабре из-за девальвации рубля люди, имеющие сбережения, спешили их во что-нибудь вложить – кто-то покупал бытовую технику или автомобили, а кто-то – жилье», – рассуждает директор агентства недвижимости «Каменная лестница» Игорь Казьмин. – «Из-за ажиотажного спроса декабря продавцы подняли цены на свои объекты, в то время как процентные ставки по ипотечным кредитам, и следовательно, ежемесячные платежи по ним, выросли, а зарплаты у покупателей – нет, наоборот, реальные доходы граждан снизились из-за инфляции. Поэтому многие из них отложили покупку недвижимости и ждут момента, когда сложатся более благоприятные условия».

Александр Кабицкий отмечает, что доля ипотечных сделок в портфеле его агентства около двух лет назад составляла 10-12%, в 2013 – начале 2014 года выросла примерно до 30%, а во второй половине прошлого года достигла 50%. Таким образом, зафиксированное им двукратное падение спроса фактически полностью обусловлено проблемами ипотечного рынка.

Той же точки зрения на сложившуюся на таганрогском рынке недвижимости ситуацию придерживается директор агентства «РиКом» Аркадий Барсенев. По его оценке, в декабре цены на недвижимость поднялись на 7-10%. В отдельных случаях были попытки взвинтить цены на волне ажиотажного спроса и на 30%, однако такие объекты просто не нашли своих покупателей, добавляет г-н Барсенев. Сейчас цены нужно опускать, поскольку предложений много, а спроса – мало, говорит он. То же относится к аренде: в кризисных условиях денег у предпринимателей становится меньше, а пользоваться кредитами, ставки по которым для малого бизнеса возросли в отдельных случаях до 30% годовых, решаются не все. Поэтому арендаторам стоит торговаться с собственниками помещений, советует риэлтор – добиться снижения арендной ставки на 20% сейчас вполне реально.

Цены на недвижимость поднялись в конце прошлого года процентов на 15, считает директор риэлторской компании «Приазовский центр недвижимости» Майя Заичкина, а спрос при этом упал.

По мнению Аркадия Барсенева, в остановке ипотеки свою роль играет не только подорожание кредитов, но и ужесточение требований к заемщикам со стороны банков: их службы безопасности стали работать оперативнее, «серая» зарплата банки больше не удовлетворяет, индивидуальные предприниматели не могут рассчитывать на согласование своих заявок. «За последний месяц мы отправили в банки пятерых своих клиентов, и трое получили отказ, хотя это стопроцентно надежные заемщики», – сообщил г-н Барсенев. Повышение требовательности банков играет большую роль, чем подорожание ипотечных займов на 2%, полагает директор АН «Эксклюзив» Сергей Архипенко.

Государство предпринимает определенные шаги для оживления рынка. Самым заметным из них стало выделение 20 млрд рублей на субсидирование процентной ставки по ипотечным займам на приобретение нового жилья. 13 марта стало известно, что по субсидируемым займам будет устанавливаться максимальная ставка на уровне 13%, однако в тот же день ЦБ снизил свою ключевую ставку на 1 п. п., и Российский союз промышленников и предпринимателей обратился к Минстрою РФ с предложением снизить субсидируемую ставку до 12%. Это действительно интересные условия кредитования, считает Аркадий Барсенев. Майя Заичкина тоже надеется, что реализация этой программы поможет оживить рынок, однако обращает внимание на то, что все будет зависеть от банков – кредитоспособность населения падает вместе с реальными доходами, что повышает их риски и, соответственно, подталкивает к росту ставки по кредитам.

Руководитель одной из ростовских строительных компаний считает, что если обещания руководства страны о поддержке ипотеки на первичную недвижимость будут выполнены, то «год будет тяжелым, но не смертельным». В противном случае предсказать, как будут развиваться события, невозможно, говорит эксперт. На ипотеку приходилось 50% средств дольщиков, которые являются одним из основных источников финансирования новых девелоперских проектов. «Сейчас ипотечников нет, продажи продолжаются, но их объем упал», – говорит строитель. – «Ипотечнику не важно, заплатит он 1,2 млн рублей или 1,1 млн рублей. Это человек, у которого вообще нет миллиона, он может платить по 30 тыс. рублей в месяц, и все. А дать ему рассрочку больше, чем на срок строительства дома, ни один застройщик не сможет. Ипотека выдается, как правило, на больший срок. Например, у Сбербанка 70% кредитов пятилетние». Если планы правительства по субсидированию кредитной ставки будут реализованы, то ипотечное кредитование может вернуться почти что на докризисный уровень, надеется предприниматель. С другой стороны, полностью спасти ситуацию не получится, поскольку реальные доходы населения упали. Кроме того, разговоры о запуске программы субсидирования идут уже третий месяц, отмечает эксперт, и банки уже давно говорят о том, что это один из факторов, которые останавливают ипотечный рынок: вместо того, чтобы брать кредиты сейчас, потенциальные заемщики ждут старта программы и снижения ставок.

Снижение цен на недвижимость тоже не панацея, добавляет строитель. В результате девальвации рубля затраты на строительство растут и, оказавшись перед необходимостью снижать цены для обеспечения спроса, застройщики начнут просто замораживать проекты, возникнет дефицит и падение цен остановится, считает эксперт. «В 2015 году застройщики неизбежно будут терять то, что заработали в предыдущие годы», – рассуждает он. – «А те, кому терять нечего или кто терять не хочет, будут закрываться или останавливать строительство и дожидаться лучших времен. Если они настанут». Нынешний кризис строитель считает более серьезным, чем тот, с которым Россия столкнулась в 2008-09 годах. «Он затяжной, политический, завтра он не закончится», – сокрушается предприниматель.